Quy trình phát triển các dự án bất động sản tương đối phức tạp. Các dự án khác nhau sẽ có quy trình phát triển đặc thù khác nhau. Về cơ bản, quy trình pháp lý của một dự án đầu tư xây dựng phát triển bất động sản trải qua 04 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án, hoàn công xây dựng và vận hành kinh doạnh dự án.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
- Xin chủ trương đầu tư:
• Quy hoạch dự án ;
• Nhận bàn giao đất và giải phóng mặt bằng khu đất dự án
• Xin chủ trương đầu tư
• Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế- kĩ thuật đầu tư xây dựng ( đối với các dự án được quy định) để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
• Sau đó, nhà đầu tư cần làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuẩn đầu tư là tiền đề cho các bước tiếp theo của dự án đầu tư phát triển bất động sản.
Quy hoạch dự án :
• Quy trình quy hoạch bắt đầu từ việc xin cấp giấy phép quy hoachj để lập huy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000.
• Sau đó, chủ đầu tư phải có được thỏa thuận quy hoạch kiến trúc để lập quy hoạch tỉ lệ 1/500 cho dự án bất động sản
• Trong hoạt động quy hoạch , điều cần chú ý nhất là nhà đầu tư phải có được các giấy phép, chứng chỉ, chấp thuận cần thiết , bao gồm:
+ Giấy phép quy hoạch làm cơ sở cho việc lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 và quy hoạch tỉ lệ 1/500 cho dự án.
+ Chứng chỉ quy hoạch được cấp cho chủ đầu tư sau khi đã hoàn thành các bước nêu trên.
+ Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế sơ bộ.
- Nhận bàn giao đất và giải phóng mặt bằng, rà phá bom mìn (nếu có)
- Sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án, việc bàn giao khu đất, giải phóng mặt bằng cần được tiến hành.
- Bên cạnh việc xây dựng phương án và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ gia đình ở khu đất, chủ đầu tư cần chủ ý chuyển đổi một đích sử dụng đất phù hợp với các mục đích sử dụng đất của dự án
- Đồng thời, thực hiện toàn bộ các ngĩa vụ thuế liên quan để lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án trước khi tiến hành bất cứ hoạt động xây dựng nào trên khu đất
Giai đoạn thực hiện dự án
Giai đoạn này gồm các hoạt động chính là:
- Khảo sát xây dựng:
- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng,
- Xin cấp Giấy phép xây dựng (Đối với công trình theo quy định phải có Giấy phép xây dựng) ; tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng .
- Thi công xây dựng công trình;
- Giám sát thi công xây dựng;
- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;
- Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;
Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng
Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
Khảo sát xây dựng và lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng để xin cấp phép xây dựng là hai công đoạn quan trọng , đặt nền móng cho quá trình thực hiện dự án sau này.trong đó cần dặt biệt lưu ý, các thiết kế cơ sở một bước, hai bước và ba bước là những thiết kế quan trọng nhất trong hoạt động thiết kế.
Sau khi được cấp phép xây dựng. chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng. trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm quản lý dự án, công trình xây dựng trong phạm vi luật định.
Giai đoạn hoàn công xây dựng.
Hoàn công xây dựng là giai đoạn cuối cùng ủa một dự án xây đựng bất động sản trước khi đưa vào khai thác, sử dụng.
Trong giai đoạn này , chủ đầu tư cần chú ý các vấn đề pháp lý cần liên quan đến việc kiểm định chất lượng công trình, hoàn thành hồ sơ công trình xây dựng, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, ghi sổ cập nhật biến động tài sản trên đất và mua bảo hiểm cho công trình
Phần kinh doanh bất động sản và công trình kinh doanh….235
Vận hành và kinh doanh dự án bất động sản
Sau khi nhận bàn giao dự án kinh doanh bất động sản,chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức được giao quản lý sử dụng dự án có trách nhiệm vận hành, khai thác đảm bảo hiệu quả
